전문가들은 양도소득세를 계산할 때는 주택 보유기간에 각별히 신경 써야 한다고 조언한다. 12억원을 초과하는 고가주택을 제외하고 1가구 1주택자는 2년 이상 보유하면 양도소득세 비과세 혜택을 누릴 수 있다. 2017년 8월 3일 이후 취득 당시 조정대상지역이던 주택은 2년 이상 거주하면 비과세 혜택을 준다. 부득이하게 보유 및 거주 기간 2년을 채우지 못했으면 매수인과 협의해 잔금일을 취득일로부터 2년이 되는 날 이후로 조정하는 게 좋다. 양도 시점을 잔금일 기준으로 판단하기 때문이다.
장기보유특별공제를 활용할 때도 마찬가지로 보유 및 거주 기간에 유의해야 한다. 1가구 1주택자는 이 기간이 1년 늘어날 때마다 최대 10년까지 공제율이 4%포인트씩 높아지기 때문에 필요한 경우 처분 시점을 조정하는 게 좋다.
전문가들은 부부 공동명의로 부동산 소유권을 보유하는 게 세금 측면에서 유리하다고 강조한다. 부부여도 개인별로 세금이 부과되기 때문이다. 물론 소득이 없는 배우자 명의로 재산을 취득하면 재산취득자금 출처조사 등을 거쳐 증여세를 부과받을 수도 있다. 하지만 부부 사이에는 10년간 6억원의 증여재산을 공제해주기 때문에 이를 넘어서지 않는 경우라면 세금 측면에서 큰 문제는 없다.
배우자에게 증여받은 주택을 처분하려면 증여 5년 뒤에 하는 게 유리하다. 이 기간을 채우면 증여자가 취득한 가액이 아니라 배우자가 증여받은 가격을 취득가액으로 인정하기 때문이다.
필요 경비는 자본적 지출과 양도비용이 포함된다. 자본적 지출에는 베란다 새시, 건물 난방 교체, 방·거실 확장, 내부 시설 개량 공사비, 보일러 교체 비용 등이 해당한다. 벽지와 장판, 싱크대·주방가구, 외벽 도색, 문짝·조명 교체, 보일러 수리, 옥상 방수 공사, 하수도관 교체, 오수 정화조 교체, 타일·변기 공사, 파손 유리 교체 등은 수익적 지출로 보고 필요 경비에 포함하지 않는다. 양도비용은 부동산 중개수수료, 세무사 신고대행 수수료 등이 해당한다.
양도소득세 신고 일정도 꼼꼼히 체크해야 한다. 부동산을 처분하면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고·납부해야 한다. 예를 들어 2021년 7월 15일 잔금을 받았다면 양도소득세 예정신고·납부 기한은 9월 30일이다.
박상용 기자 yourpencil@hankyung.com
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